Co vlastně zahrnují „drobné opravy v bytě?“

Při pronájmu bytu často dochází ke sporu, kdo má uhradit menší náklady spojené s údržbou bytu. Většina nájemníků předpokládá, že opravy v bytě má hradit majitel a majitel se často snaží přenést co nejvíce nákladů na nájemníka. O tom, že výměnu žárovek si musí zaplatit nájemník sám většinou není sporu, jak je to však třeba u výměny poškozeného zámku nebo opravy radiátoru?

Pokud se chystáte na pronájem bytu, možná vás to překvapí, ale pronájem bytu a drobné opravy s tím spojené řeší kromě občanského zákoníku i nařízení vlády. Za drobné opravy se podle tohoto nařízení považuje především:

• Opravy jednotlivých vrchních částí podlah, oken a dveří,
• opravy a výměny elektrických koncových a rozvodných zařízení,
• výměny uzavíracích ventilů plynu a vody a opravy vodoměrů s výjimkou hlavního ventilu pro byt,
• opravy většiny zařízení, která jsou součástí bytu (např. kamna, kotle, digestoře, vodovodní baterie, sprchy, sporák, kuchyňská linka…) včetně výměny drobných součástí těchto zařízení,
• pravidelné prohlídky a čištění zařízení, která jsou součástí bytu,
• malování, tapetování, čištění podlah, oprava omítek a čištění odpadů.

Majitelé bytu však nemohou přenést všechny náklady na nájemníky, ještě existují důležité limity. Ten první stanoví, že celková výše nákladů uhrazená nájemníkem nesmí přesáhnout částku 100,- Kč na jeden metr čtvereční bytu. Průměrná velikost bytu k pronájmu se v ČR pohybuje kolem 55 m2. V případě takového bytu nesmí úhrada drobných nákladů hrazená nájemníkem přesáhnout 5 500 Kč.

Druhý limit říká, že v případě nákladů neuvedených přímo v nařízení vlády je stanovena maximální částka 1 000 Kč na jednu opravu.

Pokud se tedy vrátíme k úvodní otázce, pak nájemníky jistě nepotěší, že výměnu poškozeného zámku či opravu radiátoru by měl uhradit sám.

Co vše je zahrnuto v nájmu

Pokud si dojednáváte pronájem bytu nebo domu nezapomeňte se přesvědčit, co vše je v nájmu zahrnuto. Často v inzerci pronájmu narazíte na nabídku se zvlášť nízkým nájmem, ale při bližším pohledu zjistíte, že v nájmu není zahrnutý fond oprav nebo další položky, které obvykle v nájmu zahrnuty bývají.

Fond oprav je v podstatě vytváření rezervy na opravy a údržbu domu. Jako takový by měl být nákladem majitele, který vlastník bytu vynakládá na údržbu a zachování hodnoty svého majetku. Stejně tak by měly být majitelem hrazeny i další drobné výdaje spojené s vlastnictvím bytu – pojištění domu, daň z nemovitosti a poplatky za správu bytu hrazené správcovské organizaci.

Naproti tomu spotřeba energií při pronájmu bytu přímo souvisí s užíváním bytu nájemníkem a měla by být placena přímo nájemníkem. Některé druhy energií bývají převedeny přímo na nájemníka (zejména elektřina a plyn), ale jiné převádět nelze. Například smlouvu s dodavatelem vody nemůže nájemník uzavírat přímo, protože vodárny uzavírají smlouvu o dodávkách vždy jen jednu na celý dům (smlouva je tedy uzavřena přímo se společenstvím vlastníků) a náklady za jednotlivé byty se rozúčtovávají podle měřičů v bytě.

Obecně platí pravidlo – energie převeďte na nájemníka. Nájemník si sám uzavře smlouvy s dodavateli elektřiny a plynu a sám si dojedná výši záloh. Konkrétní vyúčtování už si pak zajistí energetická společnost přímo s ním. Běžná je i druhá možnost, kdy energie zůstanou vedeny na pronajímatele a ten jednotlivé zálohy i celkové vyúčtování přeúčtovává nájemníkovi. Obecně má však tato varianta více rizik.
V některých (většinou starších) bytech se náklady na vodné a stočné a náklady na topení nesledují přesně podle spotřeby jednotlivých bytů, ale podle počtu osob, které v bytě bydlí. Z tohoto důvodu je zapotřebí přesně vědět, kolik lidí bude v bytě ve skutečnosti bydlet. Předejdete tak komplikacím nejen ve vztahu s nájemníky, ale i se sousedy.